Анализатор сделок с недвижимостью
Просчитайте любой арендный объект по всем показателям сразу — денежный поток, доходность и сумма на руки при выходе.
Что делает этот калькулятор
Внесите параметры сделки, и анализатор соберёт полную инвестиционную картину: ежемесячный денежный поток, cap rate, cash-on-cash ROI, DSCR (коэффициент покрытия долга), прогнозируемый рост капитала и общую прибыль при продаже — всё в едином представлении.
Для кого это
Для инвесторов, которым нужна не беглая прикидка, а детальный расчёт перед покупкой арендной недвижимости; для арендодателей, проверяющих потенциальные приобретения на соответствие критериям портфеля; и для всех, кто хочет проверить финансовую устойчивость инвестиционного объекта в Майами или на любом другом рынке.
Как это работает
Введите цену покупки, сумму первоначального взноса, ожидаемый ежемесячный арендный доход и операционные расходы. Задайте целевой период владения и предположение о росте стоимости, а затем нажмите «Рассчитать», чтобы получить полный набор инвестиционных показателей.
Часто задаваемые вопросы
Что такое хороший cap rate?
Cap rate заметно варьируется в зависимости от субрынка и класса актива. Жилая недвижимость Майами исторически укладывается в диапазон 4-7%. Более высокий cap rate указывает на лучшее соотношение дохода к цене, но может также отражать повышенный риск или ограниченный потенциал прироста стоимости.
Что означает DSCR?
DSCR — коэффициент покрытия долга — показывает, хватает ли арендного дохода объекта на обслуживание его долга. Значение выше 1.0 подтверждает, что арендная плата покрывает ипотечный платёж. Большинство кредиторов, финансирующих инвестиционную недвижимость, устанавливают минимальный порог на уровне 1.2-1.25.
Как рассчитывается cash-on-cash ROI?
Формула проста: Годовой денежный поток делится на Общую сумму вложенных наличных. Она выделяет доходность именно на реально вложенные вами средства, намеренно исключая погашение ипотеки и прирост стоимости — чтобы вы видели лишь доходность по доходу. Инвесторы, как правило, ориентируются на 8-12%.
Следует ли включать рост стоимости в анализ?
Историческое среднее Майами в 3-5% ежегодного прироста стоимости заслуживает моделирования, но относитесь к нему как к бонусу, а не как к обязательному условию. Стройте прогнозы на консервативных предположениях о росте стоимости и убедитесь, что денежный поток держится сам по себе — тогда инвестиция остаётся жизнеспособной, даже если прирост стоимости не оправдает ожиданий.