Калькулятор обмена 1031
Обмен на равноценный объект откладывает многое — а boot тихо делает часть налогооблагаемой. Вот это разделение.
Что делает этот калькулятор
Прямая продажа ставится рядом с обменом: калькулятор оценивает прирост и возврат амортизации, которые обнажила бы обычная продажа, а затем показывает, какую часть этой обязанности откладывает грамотно структурированный обмен 1031 и какая часть становится налогооблагаемой как boot, если вы забираете деньги или уменьшаете долг.
Для кого это
Для владельцев инвестиционной или арендной недвижимости, переходящих на объект классом выше; для инвесторов из других штатов, консолидирующих активы в Южной Флориде; и для всех, кому советовали «просто сделать 1031» и кто хочет сначала увидеть механику и сроки.
Как это работает
Укажите исходную цену покупки, начисленную амортизацию, цену продажи и расходы на продажу, а затем цену и долг по замещающему объекту. Калькулятор вернёт отложенную сумму, любой возникший boot и два срока, которые вы обязаны соблюсти.
Часто задаваемые вопросы
Что делает обмен 1031?
Он позволяет отложить налог на прирост по инвестиционному объекту, направив выручку в другой такой же. Налог именно откладывается, а не отменяется: он переходит вместе с вашей налоговой базой в новый объект и ждёт того дня, когда вы продадите без обмена.
Как считаются сроки 45 и 180 дней?
С дня закрытия вашей продажи у вас есть 45 дней, чтобы письменно определить замещающий объект, и 180 дней, чтобы его закрыть. Оба срока идут одновременно, а не один за другим, и оба считаются в календарных днях. Пропуск любого из них разрушает обмен.
Обязателен ли квалифицированный посредник?
Обязателен. Выручка должна пройти через квалифицированного посредника и никогда не попадать вам в руки или на ваш счёт. Конструктивное получение денег лишает обмен силы — поэтому посредника привлекают до закрытия, а не после.
Что именно считается boot?
Всё полученное в обмене, что не является равноценным имуществом. Денежный boot — это выручка, которую вы оставили себе. Долговой boot возникает, когда долг по замещающему объекту оказывается ниже погашенного долга, поскольку такое облегчение считается полученной ценностью. Любая из этих форм облагается налогом в пределах вашего прироста.
Подходит ли собственный дом?
Не подходит. Раздел 1031 охватывает имущество, удерживаемое для инвестиций или для использования в бизнесе. Основное жильё под него не попадает, хотя имеет собственное освобождение по другим правилам. Арендное или инвестиционное кондо подходит.
Что происходит с амортизацией?
Возврат амортизации откладывается вместе с приростом капитала, а ваша налоговая база переносится в замещающий объект. Более низкая база означает меньшие амортизационные вычеты в дальнейшем, и это часть той сделки, на которую вы идёте. Проработайте вопрос с бухгалтером до закрытия продажи, а не после.