Калькулятор кредита DSCR для арендной недвижимости
В кредите DSCR объект квалифицируется сам. Узнайте, справляется ли ваш, до того как передавать хоть одну налоговую декларацию.
Что делает этот калькулятор
Чистый операционный доход, делённый на годовое обслуживание долга, даёт коэффициент покрытия, который андеррайтит кредитор, — с этого калькулятор и начинает. Затем он идёт обратным ходом от аренды и показывает максимальный кредит, который этот коэффициент реально выдерживает.
Для кого это
Для инвесторов, покупающих арендную недвижимость в Майами и Южной Флориде, для иностранцев без американского дохода для подтверждения, для самозанятых, чьи декларации занижают реальный денежный поток, и для всех, кто сопоставляет программу DSCR с обычным кредитом.
Как это работает
Укажите ожидаемую месячную аренду, операционные расходы, которые можете подтвердить реальными цифрами — налоги, страхование, взносы ассоциации, управление, простой, — затем ставку и срок из предложения. Калькулятор вернёт DSCR вместе с максимальной суммой кредита, которую допускает этот коэффициент.
Часто задаваемые вопросы
Что измеряет DSCR?
Коэффициент покрытия обслуживания долга — это чистый операционный доход, делённый на годовой ипотечный платёж. При 1.0 объект покрывает свой долг ровно; выше 1.0 даёт излишек; ниже 1.0 аренды не хватает, и разницу закрываете вы.
Какой коэффициент попросит кредитор?
Минимумы программ обычно лежат между 1.0 и 1.25. Нижняя граница чаще идёт с большим первоначальным взносом или более высокой ставкой, а сильные коэффициенты открывают лучшие условия. Каждый кредитор публикует свою матрицу, поэтому воспринимайте диапазон как форму рынка, а не как гарантию.
Придётся ли подтверждать доход?
В этом и весь смысл продукта. Кредит DSCR андеррайтит объект, а не заёмщика, поэтому декларации, формы W-2 и отношение долга к доходу обычно остаются за рамками досье. Кредитор всё же проверяет кредитную историю, резервы и ту аренду, которую объект действительно получает.
Открыт ли этот путь для иностранцев?
Открыт, и это самый распространённый способ финансирования для международных покупателей инвестиционной недвижимости в Майами именно потому, что он не опирается на подтверждённый доход в США. Рассчитывайте на больший первоначальный взнос и резервы на американском счёте.
Какие расходы входят в чистый операционный доход?
Чистый операционный доход — это аренда за вычетом операционных расходов: налога на недвижимость, страхования, взносов ассоциации, управления, обслуживания и резерва на простой. Ипотечный платёж операционным расходом не является — это и есть то обслуживание долга, с которым идёт сравнение.
Как аренда превращается в размер кредита?
Как только кредитор задаёт минимальный коэффициент, кредит становится тем платежом, который чистый операционный доход способен обслужить при этом коэффициенте. Ставка весит не меньше аренды: при ориентире по 30-летним ставкам около 6,6–6,7% в середине 2026 года и инвестиционных программах, оценённых выше этого ориентира, небольшая разница в ставке заметно сдвигает максимум.