Калькулятор покупки, ремонта и перепродажи
В флипе цена покупки — это ответ, а не вопрос. Начните с цены перепродажи и идите назад.
Что делает этот калькулятор
Стоимость после ремонта вводится первой, и из неё калькулятор вычитает бюджет работ, расходы на финансирование и содержание и стоимость продажи — остаются прогнозная прибыль, маржа и максимальная цена покупки, которую эти цифры оправдывают.
Для кого это
Для инвесторов, просчитывающих проект ремонта, для подрядчиков, переходящих от строительства для других к покупке для себя, и для всех, кто оценивает запущенный объект и хочет дисциплинированную цифру вместо оптимистичной.
Как это работает
Введите реалистичную стоимость после ремонта, взятую из сопоставимых сделок, бюджет работ, ожидаемый срок владения и ваши расходы на финансирование, содержание и продажу. Калькулятор вернёт прогнозную прибыль, маржу и потолок цены, при котором цель ещё достигается.
Часто задаваемые вопросы
Насколько полезно правило 70%?
Оно работает как быстрый фильтр: платить не более 70% от стоимости после ремонта за вычетом бюджета работ. Это помогает решить, какие объявления заслуживают второго взгляда, но это не андеррайтинг. Когда сделка живая, замените правило своими реальными расходами: оно молча закладывает маржу и структуру затрат, которые могут не подойти вашему проекту.
Какие расходы упускают?
Расходы на содержание, пока идут работы, — проценты по кредиту, налоги, страхование, коммунальные услуги, взносы ассоциации, — а также стоимость продажи: комиссию, гербовые сборы и титул. Вместе они регулярно съедают ту прибыль, которую показывала простая сумма «покупка плюс ремонт».
Работают ли флипы в Майами?
Избирательно. Майами ведёт себя скорее как рынок кондо и роста цен, чем как рынок добавленной стоимости через ремонт, а правила ассоциаций и процедуры согласования ограничивают то, что можно сделать внутри квартиры. Здесь флипы концентрируются в отдельных районах односемейной застройки, где жилой фонд устарел, а стоимость несёт земля.
Откуда брать стоимость после ремонта?
Из закрытых сделок по сопоставимым и похоже отремонтированным объектам в том же районе — не из активных объявлений и не из ваших ожиданий по рынку. Если стоимость после ремонта требует, чтобы рынок вырос и только тогда цифры сошлись, вы ставите на время, а не ведёте ремонтный проект.
Как финансируются флипы?
Обычно краткосрочным инвестиционным долгом, оценённым значительно выше обычной ипотеки, часто с пунктами при выдаче и платежами только процентами на время владения. При ориентире по 30-летним ставкам около 6,6–6,7% в середине 2026 года такое финансирование стоит заметно дороже, и каждая лишняя неделя на объекте стоит реальных денег.
Какая маржа достаточна?
Такая, которая выдержит перерасход по работам и более медленную продажу, чем планировалось, — и то и другое случается часто. Рядом с базовым сценарием просчитайте более длительное владение и более низкую цену перепродажи. Если сделка работает только в оптимистичной колонке, это не сделка.