Калькулятор BRRRR
Судьбу BRRRR решают два вопроса: сколько капитала возвращается при рефинансировании и тянет ли аренда новый кредит.
Что делает этот калькулятор
Здесь прогоняется полный цикл: купить, отремонтировать, сдать, рефинансировать, повторить — общая сумма вложенных денег на покупку и работы, кредит, который выдерживает оценка после ремонта, капитал, возвращённый при рефинансировании, а также денежный поток и доходность на то, что осталось в сделке.
Для кого это
Для инвесторов, собирающих арендный портфель без нового капитала на каждую покупку, для владельцев уже отремонтированного объекта, выбирающих между рефинансированием и продажей, и для всех, кто проверяет стратегию BRRRR на реальных расходах Майами, а не на таблице из семинара.
Как это работает
Укажите цену покупки, бюджет ремонта и ожидаемую стоимость после завершения работ, затем условия рефинансирования и аренду, которую получает готовый объект. Калькулятор покажет, сколько денег возвращается, сколько остаётся вложенным и какую доходность объект на это даёт.
Часто задаваемые вопросы
Что означают пять букв?
Купить, отремонтировать, сдать, рефинансировать, повторить. Вы приобретаете объект, требующий работ, обновляете его, заселяете арендатора, рефинансируете под возросшую стоимость и направляете вернувшийся капитал в следующий.
Сколько возвращается при рефинансировании?
Инвесторские программы cash-out обычно ограничены 70–75% оценочной стоимости. Новый кредит закрывает долг по покупке и по ремонту, а всё, что остаётся после расходов, и есть возвращённый капитал. Если оценка выйдет низкой, недостача остаётся вашими деньгами внутри сделки.
Что на самом деле описывает бесконечная доходность?
Она описывает случай, когда рефинансирование возвращает каждую вложенную единицу и собственного капитала в сделке не остаётся. Любой поток сверх этого — доходность на ноль, отсюда и выражение. Для этого нужен прирост стоимости, достаточный, чтобы перекрыть потолок кредита, и это исключение, а не план.
Требуется ли срок выдержки?
Большинство кредиторов требует владеть объектом определённое время, прежде чем кредитовать под новую оценочную стоимость, а не под вашу цену покупки. Требование зависит от программы, поэтому уточните его до того, как строить бюджет на возросшей стоимости: именно оно определяет, когда капитал действительно возвращается.
Потянет ли аренда новый кредит?
Это тест, который чаще всего пропускают. Новый кредит больше прежнего, поэтому платёж растёт, а аренда остаётся там, где её держит рынок. Прогоните денежный поток после рефинансирования с налогами, страхованием и взносами ассоциации, прежде чем решать, сколько выводить.
Подходит ли BRRRR для Майами?
Он работает там, где вы можете создать стоимость, которую признает оценщик, — а это сложнее внутри зданий кондо с правилами по ремонту и проще в районах односемейной застройки со старым жилым фондом. Страхование и расходы ассоциации здесь тоже весят больше, поэтому тест денежного потока после рефинансирования важнее истории про прирост капитала.