Calculadora BRRRR
Dos preguntas deciden un BRRRR: cuánto capital regresa al refinanciar y si la renta sigue sosteniendo el nuevo préstamo.
Que Hace Esta Calculadora
Aquí corre el ciclo completo de comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir: el efectivo total invertido entre compra y obra, el préstamo que sostiene la tasación posterior a la remodelación, el capital que regresa al refinanciar, y el flujo y rendimiento sobre lo que quede dentro del negocio.
Para Quien Es
Diseñada para inversionistas que construyen un portafolio de renta sin capital fresco en cada compra, para dueños de una propiedad ya remodelada que eligen entre refinanciar y vender, y para quien pruebe la estrategia BRRRR contra costos reales de Miami en lugar de contra la hoja de cálculo de un seminario.
Como Funciona
Aporta el precio de compra, el presupuesto de remodelación y el valor esperado con la obra terminada, seguidos de las condiciones del refinanciamiento y la renta que la propiedad terminada consigue. La calculadora muestra cuánto efectivo regresa, cuánto permanece invertido y qué rendimiento produce.
Preguntas Frecuentes
Que significan las cinco letras?
Comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir. Adquieres una propiedad que necesita trabajo, la renuevas, colocas un inquilino, refinancias contra el valor mejorado y diriges el capital devuelto hacia la siguiente.
Cuanto regresa al refinanciar?
Los programas de retiro de efectivo para inversión suelen toparse en 70-75% del valor de tasación. El nuevo préstamo liquida la deuda de adquisición y de obra, y lo que sobra tras los costos es el capital que recuperas. Si la tasación sale baja, el faltante se queda como tu dinero dentro del negocio.
Que describe realmente el retorno infinito?
Describe el caso en que el refinanciamiento devuelve cada dólar que pusiste y no queda capital propio invertido. Cualquier flujo por encima de eso es un retorno sobre cero, y de ahí viene la expresión. Exige un incremento de valor suficiente para superar el techo del préstamo, y es la excepción y no el plan.
Se exige un periodo de antiguedad?
La mayoría de los prestamistas requiere conservar la propiedad durante un periodo determinado antes de prestar contra el nuevo valor de tasación en lugar de contra tu precio de compra. El requisito varía por programa, así que confírmalo antes de presupuestar sobre el valor mejorado: define cuándo regresa realmente tu capital.
La renta seguira cubriendo el nuevo prestamo?
Esa es la prueba que la gente omite. El nuevo préstamo supera al anterior, así que el pago sube mientras la renta se queda donde la deja el mercado. Corre el flujo posterior al refinanciamiento con predial, seguro y cuotas de asociación incluidos antes de decidir cuánto retirar.
Le conviene BRRRR a Miami?
Funciona donde puedas crear valor que un tasador reconozca, algo más difícil dentro de edificios de condominios con reglas sobre remodelaciones y más sencillo en zonas de casas unifamiliares con inventario antiguo. El seguro y los costos de asociación también pesan más aquí, así que la prueba de flujo después de refinanciar cuenta más que la historia de plusvalía.