Калькулятор временного снижения ипотечной ставки
У временного buydown есть цена, тот, кто его оплачивает, и дата окончания. Все три пункта относятся к решению.
Что делает этот калькулятор
Здесь оценивается временный buydown — обычно 2-1 или 3-2-1: сниженный платёж в каждом субсидируемом году, полный платёж по векселю, к которому вы затем возвращаетесь, и общая сумма в эскроу, которую продавец или застройщик должен внести, чтобы всё это создать. Затем те же деньги ставятся рядом с прямой скидкой к цене, чтобы вы увидели, что выгоднее.
Для кого это
Для покупателей, которым предлагают кредит от застройщика или продавца в Майами и Южной Флориде, для переговорщиков, выбирающих между снижением ставки и снижением цены, и для всех, кто хочет увидеть платёж после того, как субсидия закончится.
Как это работает
Введите сумму кредита, ставку по векселю и предлагаемую схему buydown. Калькулятор разложит платёж каждого года, эскроу, который должен покрыть этот кредит, и эквивалентную скидку к цене, которую купили бы те же деньги.
Часто задаваемые вопросы
Как работает временный buydown?
Единовременная сумма вносится заранее и хранится в эскроу, покрывая разницу между сниженным платежом и полным платежом по векселю в первые годы кредита. Buydown 2-1 снижает ставку на два пункта в первый год и на один во второй, после чего вступает ставка по векселю; 3-2-1 применяет ту же идею на три года.
Чьи деньги это оплачивают?
Обычно деньги продавца или застройщика — как уступка, согласованная в договоре и внесённая при закрытии. Покупатель тоже может её оплатить, но это редко имеет смысл, когда те же деньги могли бы пойти на первоначальный взнос или на постоянное снижение ставки.
Buydown или скидка к цене?
Всё зависит от того, как долго вы держите кредит. Buydown концентрирует всю ценность в первых годах, поэтому выигрывает, когда бюджет напряжён именно на старте. Скидка к цене уменьшает кредит на весь срок и заодно снижает базу налога на недвижимость во Флориде, поэтому выигрывает на длинном владении. Калькулятор ставит одну и ту же сумму в обе колонки.
Что происходит, когда он заканчивается?
Вы платите полный платёж по векселю, который всегда и был настоящим платежом. Именно поэтому кредиторы квалифицируют вас по ставке векселя. Если бюджет сходится только в субсидируемые годы, схема скрывает проблему, а не решает её.
Возвращаются ли средства из эскроу при досрочном выходе?
Неиспользованная часть обычно направляется в кредит, а не сгорает, хотя порядок различается по программам. Получите это письменно от кредитора до закрытия, а не полагайтесь на предположение: сумма там немаленькая.
Снижает ли buydown мою реальную ставку?
Нет. Ставка по векселю остаётся той, которую вы зафиксировали; buydown лишь временно субсидирует платёж. При ориентире по 30-летним ставкам около 6,6–6,7% в середине 2026 года buydown делает первые годы похожими на рынок с более низкими ставками, не меняя кредит, который вы на самом деле подписали.