Calculatrice d'Echange 1031
Un échange de biens de même nature reporte beaucoup — et le boot en rend discrètement une partie imposable. Voici le partage.
Ce Que Fait Cette Calculatrice
Vendre directement est mis en regard d'échanger : la calculatrice estime la plus-value et la reprise d'amortissement qu'une vente simple exposerait, puis montre quelle part de cette dette fiscale un 1031 correctement structuré reporte et quelle part devient imposable en boot si vous retirez du numéraire ou réduisez votre endettement.
Pour Qui C'est
Adaptée aux propriétaires de biens d'investissement ou locatifs qui montent en gamme, aux investisseurs d'autres États qui consolident en Floride du Sud, et à quiconque s'est entendu dire de faire simplement un 1031 et veut la mécanique et les délais devant les yeux d'abord.
Comment Ca Marche
Renseignez le prix d'achat initial, l'amortissement pratiqué, votre prix de vente et vos frais de vente, puis le prix et la dette du bien de remplacement. La calculatrice restitue le montant reporté, tout boot créé et les deux délais que vous êtes tenu de respecter.
Questions Frequentes
Que fait un echange 1031?
Il permet de reporter l'impôt sur la plus-value d'un bien d'investissement en réinvestissant le produit dans un autre. L'impôt est reporté et non effacé — il voyage avec votre base fiscale jusqu'au nouveau bien, jusqu'au jour où vous vendrez sans échanger.
Comment courent les delais de 45 et 180 jours?
À compter du jour où votre vente est signée, vous disposez de 45 jours pour identifier par écrit le bien de remplacement et de 180 jours pour le signer. Les deux compteurs tournent en même temps et non l'un après l'autre, et tous deux comptent des jours calendaires. Manquer l'un ou l'autre fait s'effondrer l'échange.
Un intermediaire qualifie est-il obligatoire?
Oui. Le produit doit transiter par un intermédiaire qualifié et ne doit jamais toucher vos mains ni votre compte. La réception constructive des fonds disqualifie l'échange, raison pour laquelle l'intermédiaire est mandaté avant la signature et non après.
Qu'est-ce qui compte exactement comme boot?
Tout ce que l'on reçoit dans l'échange et qui n'est pas un bien de même nature. Le boot en numéraire, ce sont les fonds que vous conservez. Le boot de dette apparaît lorsque l'endettement du bien de remplacement tombe sous celui que vous avez soldé, cet allègement comptant comme valeur reçue. L'une comme l'autre est imposable à hauteur de votre plus-value.
Ma propre residence est-elle eligible?
Elle ne l'est pas. La section 1031 vise les biens détenus pour investissement ou usage productif dans une activité. La résidence principale en est exclue, même si elle bénéficie de sa propre exonération sous d'autres règles. Une copropriété locative ou d'investissement, elle, est éligible.
Que devient l'amortissement?
La reprise d'amortissement est reportée en même temps que la plus-value, et votre base fiscale se transporte dans le bien de remplacement. Cette base plus faible signifie des déductions d'amortissement plus petites par la suite, et cela fait partie de l'arbitrage que vous consentez. Travaillez la question avec votre expert-comptable avant la signature de la vente, pas après.