Calculatrice d'Achat, Renovation et Revente
Dans une opération de revente, le prix d'achat est la réponse et non la question. Partez du chiffre de revente et remontez.
Ce Que Fait Cette Calculatrice
Votre valeur après travaux entre en premier, et la calculatrice en soustrait le budget de rénovation, les coûts de financement et de portage, et le coût de la vente — laissant le profit projeté, la marge et le prix d'achat le plus élevé que ces chiffres peuvent justifier.
Pour Qui C'est
Faite pour les investisseurs qui étudient un projet de rénovation, pour les artisans qui passent de construire pour autrui à acheter pour eux-mêmes, et pour quiconque évalue un bien dégradé et veut un chiffre discipliné plutôt qu'optimiste.
Comment Ca Marche
Saisissez une valeur après travaux réaliste tirée de ventes comparables, votre budget de rénovation, la durée de détention prévue et vos coûts de financement, de portage et de vente. La calculatrice restitue le profit projeté, la marge et le prix plafond qui satisfait encore votre objectif.
Questions Frequentes
Quelle est l'utilite de la regle des 70%?
Elle fonctionne comme un raccourci de tri : ne pas payer plus de 70% de la valeur après travaux moins le budget de rénovation. Elle aide à décider quelles annonces méritent un second regard, et ce n'est pas une analyse de dossier. Une fois l'opération engagée, remplacez-la par vos coûts réels — la règle suppose en silence une marge et une structure de coûts qui peuvent ne pas correspondre à votre projet.
Quels couts passent a la trappe?
Les coûts de portage pendant les travaux — intérêts, taxes, assurance, charges, frais de copropriété — auxquels s'ajoute le coût de la vente : commission, droits de timbre et titre. À eux deux, ils absorbent couramment le profit que la somme achat plus travaux semblait afficher.
Ces operations fonctionnent-elles a Miami?
De façon sélective. Miami se comporte davantage comme un marché de copropriétés et de valorisation que comme un marché de création de valeur par rénovation, et les règles et procédures d'agrément des syndicats limitent ce qu'on peut faire à l'intérieur d'un lot. Ici ces opérations se concentrent dans certaines poches de maisons individuelles au bâti daté où le terrain porte la valeur.
D'ou doit venir la valeur apres travaux?
De ventes conclues de biens comparables et rénovés de façon similaire dans le même quartier — pas d'annonces en cours, et pas de ce que vous espérez du marché. Si la valeur après travaux exige que le marché monte pour que les chiffres tiennent, vous pariez sur le calendrier plutôt que vous ne conduisez un chantier.
Comment ces operations se financent-elles?
Généralement par de la dette d'investissement à court terme tarifée bien au-dessus d'un prêt classique, souvent avec des points à la mise en place et des échéances en intérêts seuls pendant la détention. Avec une référence sur 30 ans proche de 6.6-6.7% à la mi-2026, ce financement se situe nettement plus haut, et chaque semaine de chantier supplémentaire coûte de l'argent réel.
Quelle marge suffit?
Assez pour absorber un dépassement de travaux et une vente plus lente que prévu, car les deux surviennent souvent. Modélisez une détention plus longue et un prix de revente inférieur à côté de votre scénario de référence. Si l'opération ne tient que dans la colonne optimiste, ce n'est pas une opération.