Calculadora BRRRR
Duas perguntas decidem um BRRRR: quanto capital volta no refinanciamento e se o aluguel ainda sustenta o novo contrato.
O Que Esta Calculadora Faz
Aqui roda o ciclo completo de comprar, reformar, alugar, refinanciar e repetir: o dinheiro total investido entre compra e obra, o financiamento que a avaliação pós-reforma sustenta, o capital devolvido no refinanciamento, e o caixa e o retorno sobre o que permanecer dentro do negócio.
Para Quem E
Desenhada para investidores que montam uma carteira de aluguel sem capital novo a cada compra, para donos de um imóvel já reformado que escolhem entre refinanciar e vender, e para quem testa a estratégia BRRRR contra custos reais de Miami em vez da planilha de um seminário.
Como Funciona
Informe o preço de compra, o orçamento de reforma e o valor esperado com a obra concluída, seguidos das condições do refinanciamento e do aluguel que o imóvel pronto alcança. A calculadora mostra quanto dinheiro volta, quanto continua investido e que retorno o imóvel entrega sobre isso.
Perguntas Frequentes
O que as cinco letras significam?
Comprar, reformar, alugar, refinanciar e repetir. Você adquire um imóvel que precisa de obra, o renova, coloca um inquilino, refinancia contra o valor melhorado e direciona o capital devolvido para o próximo.
Quanto volta no refinanciamento?
Os programas de saque para investidores costumam parar em 70-75% do valor de avaliação. O novo contrato quita a dívida de aquisição e de obra, e o que sobra após os custos é o capital que você recupera. Se a avaliação vier baixa, a diferença permanece como dinheiro seu dentro do negócio.
O que o retorno infinito realmente descreve?
Ele descreve o caso em que o refinanciamento devolve cada valor que você aportou, sem deixar capital próprio investido. Qualquer caixa acima disso é retorno sobre zero, e daí vem a expressão. Exige um ganho de valor grande o bastante para superar o teto do financiamento, e é a exceção, não o plano.
Existe periodo de maturacao?
A maioria dos credores exige manter o imóvel por um período determinado antes de emprestar contra o novo valor de avaliação em vez do seu preço de compra. A exigência varia por programa, então confirme antes de orçar sobre o valor melhorado — é ela que define quando seu capital realmente volta.
O aluguel ainda vai cobrir o novo contrato?
Esse é o teste que as pessoas pulam. O novo financiamento supera o antigo, então a prestação sobe enquanto o aluguel fica onde o mercado o deixa. Rode o caixa pós-refinanciamento com impostos, seguro e taxas de condomínio incluídos antes de decidir quanto sacar.
BRRRR combina com Miami?
Funciona onde você consegue criar valor que um avaliador reconheça, algo mais difícil dentro de prédios com regras sobre reformas e mais fácil em bolsões de casas unifamiliares com estoque antigo. Seguro e custos de associação também pesam mais aqui, então o teste de caixa depois do refinanciamento conta mais que a história de patrimônio.