Calculadora de Compra, Reforma e Revenda
Num flip o preço de compra é a resposta, não a pergunta. Comece pelo número da revenda e caminhe para trás.
O Que Esta Calculadora Faz
Seu valor após a reforma entra primeiro, e dele a calculadora subtrai o orçamento de obra, os custos de financiamento e de manutenção, e o custo de vender — deixando o lucro projetado, a margem e o maior preço de compra que esses números conseguem justificar.
Para Quem E
Feita para investidores que analisam um projeto de reforma, para construtores que passam de construir para terceiros a comprar por conta própria, e para quem avalia um imóvel deteriorado e quer um número disciplinado em vez de um otimista.
Como Funciona
Informe um valor após a reforma realista extraído de vendas comparáveis, seu orçamento de obra, o período de retenção esperado e seus custos de financiamento, manutenção e venda. A calculadora devolve lucro projetado, margem e o preço teto que ainda cumpre sua meta.
Perguntas Frequentes
Qual a utilidade da regra dos 70%?
Ela funciona como atalho de triagem: não pagar mais que 70% do valor após a reforma menos o orçamento de obra. Ajuda a decidir quais anúncios merecem um segundo olhar, e não é análise de crédito. Com o negócio vivo, substitua-a pelos seus custos reais — a regra assume em silêncio uma margem e uma carga de custos que podem não caber no seu projeto.
Quais custos passam despercebidos?
Os custos de carregar o imóvel enquanto a obra corre — juros, impostos, seguro, contas de consumo, taxas de condomínio — somados ao custo de vender: comissão, imposto de selo e título. Entre os dois eles consomem rotineiramente o lucro que a soma de compra mais reforma parecia mostrar.
Flips funcionam em Miami?
De forma seletiva. Miami se comporta mais como mercado de apartamentos e valorização do que como mercado de agregação de valor por reforma, e as regras e aprovações das associações restringem o que se pode fazer dentro de uma unidade. Aqui os flips se concentram em bolsões específicos de casas unifamiliares onde o estoque é antigo e o terreno carrega o valor.
De onde deve vir o valor apos a reforma?
De vendas fechadas de imóveis comparáveis e reformados de forma parecida no mesmo bairro — não de anúncios ativos, e não do que você espera que o mercado faça. Se o valor após a reforma exige que o mercado suba para as contas fecharem, você está apostando em timing e não conduzindo um projeto de reforma.
Como os flips sao financiados?
Normalmente com dívida de investimento de curto prazo precificada bem acima de um financiamento convencional, com frequência com pontos na originação e pagamentos só de juros durante a retenção. Com a referência de 30 anos perto de 6.6-6.7% em meados de 2026, o financiamento de um flip fica bastante acima, e cada semana extra de obra custa dinheiro de verdade.
Que margem e suficiente?
A suficiente para absorver um estouro de obra e uma venda mais lenta do que a planejada, porque os dois acontecem com frequência. Modele uma retenção mais longa e um preço de revenda menor ao lado do seu cenário base. Se o negócio só funciona na coluna otimista, ele não é um negócio.